Loi Elan : quel avenir pour Colombes Habitat Public ?

Cette tribune est la question orale posée au conseil municipal du 26 juin 2018 par les élus EELV

Dans une France qui se rêve propriétaire, 3,5 millions de Français sont mal-logés et 10 millions touchés de près ou de loin par le mal logement. Alors que la qualité générale des logements s’améliore et que la majorité des Français vit dans de bonnes conditions, l’augmentation des loyers et des prix de l’immobilier ont fait du logement le premier poste de dépense des ménages.

Pour les plus pauvres ou les plus précaires, l’accès à un logement et la capacité à se maintenir et à vivre correctement dans son logement représente un défi. Les difficultés de nombre de Français à se loger devraient bien plus interpeller les pouvoirs publics, les parlementaires, les élus locaux, les responsables associatifs et économiques que ce n’est le cas aujourd’hui..

Le logement social est un pilier du modèle social français.  Avec 4,6 millions de logements, il loge un ménage sur six, soit 10 millions de personnes. Amortisseur face à la crise, filet de sécurité pour les plus fragiles, c’est aussi  un poids lourd de l’économie : 17 milliards d’euros ont ainsi été investis en 2015.  Ce patrimoine s’est constitué au fil des générations par l’effort cumulé des locataires (20 milliards d’euros de loyers par an dont 40% servent à rembourser les prêts qui ont financé le patrimoine), de l’Etat, des collectivités locales des épargnants sur le livret A, des entreprises et des salariés à travers l’ancien 1%.

Portant le modèle économique HLM est ébranlé par trois facteurs : le niveau historique des prix de l’immobilier et du foncier, la paupérisation des locataires et le désengagement de l’Etat. Ce « patrimoine national », pour reprendre la belle expression de Louis Besson, suscite depuis longtemps bien des convoitises. Accompagné en cela par l’Etat et les fonctionnaires de Bercy qui impulsent un changement  de modèle en inversant les flux financiers afin de prélever une partie de la richesse accumulée. Cela a commencé avec la baisse des APL, qui conduit, par des péréquations complexes, à prélever sur chaque bailleurs social 4% de ses loyers, ce qui évidemment les fragilise, et les oblige à réduire la maintenance et l’investissement, au détriment des locataires et de l’emploi.

Avec le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), le gouvernement dicte clairement sa solution.

Tout d’abord, il fixe un objectif de vendre 40 000 logements sociaux, contre 9 000 logements en rythme de croisière en 2016, ce qui est assez stupéfiant en particulier dans les zones tendues comme l’Ile-de-France. Des sociétés de vente d’HLM de droit privé, et la CDC avec Action logement s’y préparent déjà pour être prêtes dès 2019. Elles seront en capacité d’acheter en bloc aux bailleurs qui veulent vendre vite, et elles se chargeront de la commercialisation des logements sans besoin de l’accord de la commune ou du territoire. C’est une véritable vente à la découpe qui s’organise, comme le font les marchands de bien. Bonus aux communes qui n’aiment pas le logement social et ses occupants : les logements vendus continueront pendant 10 ans à être comptabilisés comme du logement social.  C’est une mesure que vous devez sans doute apprécier.

Le projet de loi impose le regroupement des bailleurs pour faire des économies et favoriser la circulation des capitaux Ainsi, d’ici le 1^er janvier 2021, c’est-à-dire dans deux ans et demi, tous les bailleurs sociaux détenant moins de 15 000 logements  devront se regrouper pour atteindre ce seuil. Les sociétés HLM devront soit rejoindre un groupe, tels ceux contrôlés par Action logement ou par des établissements financiers, soit constituer entre eux une société de coordination. Ce sera le fond de notre question.

Le logement intermédiaire a été un laboratoire : des fonds privés ont été créés avec des investisseurs  pour produire des logements qui seront remis sur le marché au bout de 10 à 15 ans. Vous avez d’ailleurs décidé d’en produire massivement, sous le couvert de soi-disant logements sociaux. Et on a vu au conseil du mois de mars comment en toute discrétion vous avez garanti une cession de logements sociaux sous forme d’usufruit rue de Bellevue pour une durée limitée de 17 ans. Quelle précipitation.

Au final, un nouveau modèle se fait jour : le passage d’un logement social pérenne à un logement social  à durée déterminée. C’est bien un scénario de financiarisation du logement social qui se dessine au détriment du bien commun,  un partage progressif du gâteau  entre l’Etat, des investisseurs et certains groupes HLM, qui voudraient déjà  pouvoir transférer des fonds du logement social vers le logement intermédiaire, sas idéal avant une privatisation.

Des réformes sont certes nécessaires, mais ce doit être au profit des demandeurs qui ne parviennent pas à accéder  au logement social trop cher, pas pour organiser son dépeçage.

Les débats sur le projet de loi Elan se sont développés depuis plusieurs mois. L’opposition, dans sa diversité, a sans cesse réclamé depuis 4 ans un débat sur le logement social que vous avez toujours refusé.

Avec 9 000 logements environ, soit 80% du parc social de la Ville, Colombes est loin du seuil des 15 000 logements prévus par le projet de loi Elan. Vous aurez ainsi – ou nous aurons après les élections municipales -  l’obligation de regrouper CHP  avec un ou d’autres organismes pour constituer une société de coordination ou rejoindre un groupe constitué, comme je viens de le rappeler, ceci indépendamment  ou au contraire en vous adossant à la MGP et au territoire Boucle de Seine.

J’imagine que vous avez commencé à en débattre en conseil d’administration de Colombes Habitat Public et initié la recherche de plusieurs pistes d’action, prenant en compte les questions des flux financiers qui doivent être mutualisés à partir de 2021. Le contraire serait inquiétant.

Même remarque pour la cession du patrimoine social, puisque le plan de vente doit être inscrit dans la Convention d’Utilité sociale (CUS).

Pouvez-vous nous dire quelles sont vos pistes de réflexion compte-tenu des délais courts qu’il vous reste avant l’échéance  du 1^er janvier 2021 qui sera bientôt une échéance obligatoire ?

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